Uma nova lei promulgada no fim de 2025 alterou de forma direta o cálculo do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) no Distrito Federal. A partir de agora, o imposto deve ser calculado com base no valor real de mercado do imóvel, ou seja, aquele pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais — e não mais em valores fixados unilateralmente pelo poder público.
A mudança está prevista na Lei nº 7.794, de 10 de dezembro de 2025, de autoria do deputado Thiago Manzoni (PL). A norma foi promulgada pelo presidente da Câmara Legislativa do Distrito Federal (CLDF), deputado Wellington Luiz (MDB), após a derrubada do veto do governador Ibaneis Rocha ao projeto.
Na prática, a nova legislação estabelece um ponto central: o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado. Esse valor só poderá ser questionado pelo fisco mediante processo administrativo próprio, com direito à ampla defesa, conforme determina o Código Tributário Nacional (CTN).
Fim do “valor imposto por tabela”
O texto legal deixa explícito que a administração tributária não pode desconsiderar automaticamente o valor da transação para aplicar tabelas genéricas de valores venais. Essa prática, comum em diversos municípios brasileiros, vinha elevando artificialmente a base de cálculo do ITBI e, consequentemente, o imposto pago pelo contribuinte.
Segundo Thiago Manzoni, a atualização da legislação distrital era necessária para alinhar o DF ao entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), firmado em 2022. Na decisão, o tribunal estabeleceu que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem qualquer vinculação obrigatória ao valor utilizado para cálculo do IPTU.
O STJ também foi claro ao afirmar que o valor venal do IPTU não pode ser usado como piso mínimo de tributação para o ITBI — um ponto que, até então, vinha sendo ignorado por administrações fiscais em todo o país.
Segurança jurídica ao contribuinte
Na justificativa do projeto, Manzoni destacou que o novo regramento busca corrigir uma distorção histórica. Segundo ele, o litígio que motivou o posicionamento do STJ surgiu justamente da prática recorrente de ignorar o valor efetivo da negociação imobiliária, substituindo-o por valores definidos unilateralmente pelo poder público.
“O STJ assentou a ilegalidade dessa prática pelos municípios brasileiros. Diante disso, a legislação distrital precisava ser atualizada para refletir o entendimento da Corte”, argumentou o parlamentar.
Com a nova lei, o DF passa a oferecer maior previsibilidade, segurança jurídica e transparência na cobrança do ITBI. Para o contribuinte, o impacto é direto: menos espaço para arbitrariedades e mais coerência entre o imposto cobrado e a realidade do mercado imobiliário.
No fim das contas, é uma mudança técnica, mas com efeito bem concreto — especialmente para quem compra imóvel e já enfrenta uma longa lista de custos antes mesmo de pegar a chave.